Начнем с того, что по закону, если дом с участком находится в ипотеке, то их все равно можно поделить. В таком случае все собственники имущества станут солидарными залогодателями. Именно так решил Верховный суд, рассматривая спор между бывшими супругами.
Они купили землю и построили на участке коттедж. На благоустройство потратили материнский капитал, а потом взяли кредит под залог этой недвижимости. После развода имущество стали делить, а банк как залогодержатель оказался против. И Верховный суд объяснил, что в такой ситуации мнение кредитной организации не учитывается.
А теперь расскажем детали спора, который первым заметил портал Право ru.
Пара из Краснодарского края поженилась, и у них родился первый ребенок. Спустя пять лет супруги купили участок и начали строить на нем дом. Через год жена заключила договор ипотеки - взяла кредит в банке под залог земли. Еще через год коттедж достроили, при этом всю недвижимость оформили на жену. При регистрации дома Росреестр в связи с ипотекой установил на него ограничение в силу закона (ФЗ № 218 "О государственной регистрации недвижимости").
Потом у супругов родился второй ребенок. И жена получила материнский капитал, который был потрачен на благоустройство дома с участком. Поскольку госвыплата пошла на недвижимость, коттедж с землей нужно было в течение полугода переоформить на всю семью. Так велит Закон "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей". Но женщина этого не сделала.
А еще спустя три года пара развелась. И уже бывший супруг подал в суд, чтобы разделить семейное имущество.
В районном суде бывший супруг попросил разделить недвижимость на четыре равные части: по четверти доли должно достаться ему, бывшей жене и двум детям. Суд с ним согласился и удовлетворил иск. А еще суд заметил, что женщина по закону должна была оформить дом и участок на всех членов семьи, но не сделала этого.
С таким решением не согласился банк, в ипотеке у которого находились дом и участок. Представитель финорганизации написал жалобу в Краснодарский краевой суд. В этой жалобе банк настаивал, что без его разрешения нельзя распоряжаться залоговым имуществом, а оформить недвижимость на всю семью можно будет только после того, как кредит погасят, а залог снимут.
Краевой суд согласился с позицией банка и отменил акт первой инстанции, отказавшись делить дом и участок. Эти выводы позже поддержала кассация. Вот тогда бывший супруг отправился в Верховный суд РФ.
Там материалы спора попали в Судебную коллегию по гражданским делам, и Верховный суд решил по-другому, не согласившись с коллегами.
Чтобы выделить доли членов семьи, не нужно получать согласие банка, сказала тройка судей ВС. Сам по себе раздел дома и участка не прекращает ипотечные обязательства. Об этом сказано в статье 353 Гражданского кодекса РФ. В такой ситуации недвижимость становится общей, а всех собственников можно считать солидарными залогодателями. Нельзя отказывать в разделе имущества, обустроенного за счет материнского капитала, только потому, что оно залоговое, подчеркнул ВС и сослался на свой обзор судебной практики Президиума ВС (от 22 июня 2016 года).
Спор этот судьи ВС отправили на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию - Краснодарский краевой суд. Там материалы изучили по-новому, и на этот раз решение первой инстанции осталось в силе - дом и участок разрешили поделить поровну между бывшими супругами и двумя детьми.
Эксперты внимательно изучили такое решение Верховного суда и заявили, что в этом деле "произошла коллизия требований гражданского законодательства о залоге и норме направления средств материнского капитала".
Из положений Гражданского кодекса следует, что залогодержатель по общему правилу может предъявить требования к каждому собственнику заложенного имущества, даже если они сменились.
А пункт 15 Правил направления средств материнского капитала устанавливает, что обязанность оформить жилье в совместную собственность возникает после погашения регистрационной записи об ипотеке. Апелляция и кассация отдали приоритет правилам, а райсуд и Верховный суд РФ верно посчитали, что права залогодержателя сменой собственников не нарушаются.
Определение Верховного суда РФ № 18-КГ22-144-К4